top of page

Kiinteistön virhe - myyjän vastuu


Kiinteistöoikeudellinen riita
Myyjän vastuu

Helsingin hovioikeus antoi 9.11.2022 ratkaisun siitä, oliko kiinteistössä maakaaren tarkoitettu tiedonantovirhe sekä mahdollinen muu laatuvirhe, ja siitä, oliko virhe ollut jo kiinteistössä kauppaa tehtäessä. Ostajat A ja B olivat valittaneet Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden ratkaisusta ja vaatineet, että myyjät C ja D velvoitetaan suorittamaan heille yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena 150.000 euroa sekä korvauksia irtaimiston vahingoittumisesta noin 10.000 euroa. Näiden vaatimusten lisäksi osatajat vaativat myyjiltä korvauksia kuten sijaisasumiskulut, tutkimuskulut ja oikeudenkäyntikulut; yhteensä n. 30.000 euroa. Kaupan kohde ja siitä annetut tiedot


Ostajat olivat ostaneet vastaajilta noin 190.000 euron hintaisen kiinteistön, jolla oli vuonna 1980 rakennettu omakotitalo. Ostajat olivat tutustuneet myytävään kohteeseen tavanomaiselle huolellisuudella ja vaatineet, että kohteeseen tehdään ns. kuntotarkastus ennen kaupan syntymistä. Tässä tutkimuksessa oli todettu tiettyjä kosteusarvoja mutta ei varsinaisia rakennusvirheitä. Raportissa oli ollut tavanomainen lausuma siitä, että millainen rakenne talossa oli. Raportissa ei mainittu mistään riskirakenteesta. Myyjät eivät kertoneet ostajille ennen kauppaa siitä, että rakennukseen oli tehty rakennusteknisiä tutkimuksia vuonna 2004. Niin ikään kohteessa oli tehty homekoiratutkimuksia vuonna 2014 mutta tästä myyjät eivät maininneet ostajalle mitään. Homekoiratutkimuksessa oli vieläpä löydetty mikrobeja ja myyjiä oli kehoitettu tekemään jatkotutkimuksia.


Osatjien lapselle oli alkanut hengitystieoireilu heti rakennukseen muuttamisen jälkeen. Sittemin oireilua oli alkanut esiintymään muillakin perheenjäsenillä. Rakennukseen tehtiin sisäilmatutkimus, jossa todettiin rakennuksen mikrobivauriot. Perhe oli muuttanut rakennuksesta muualle jo kesällä 2018.


Sisäilmatutkimuksessa oli havaittu selvä mikrobikasvu useassa näytteessä. Kohteessa oli myös havaittu aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua ja visuaalisesti havaittavia vaurioita. Kyseessä oli mittavat virheet ja koski käytännössä koko rakennusta. Kyseinen rakennus asetettiin vieläpä asumiskieltoon.

Ostajilla oli mittava näyttö siitä, että rakennuksessa oli kosteusvaurioita. Näin ollen näyttötaakka kääntyi osin myyjille.


Hinnanalennuksen määrä Rakennuksen korjaus tulisi vaatimaan mittavat korjausurakoinnint; alapohja kokonaan ja iso osa seinistä. Ostajien oli haastava saada asiasta tarkkaa etukäteisarviota. Tarkastajan käsitys korjauskustannuksista oli 150.000 euroa ja saadut urakkatarjoukset kaikki ylittivät 100.000 euron rajapyykit. Ostajien oireilu oli ostajien mukaan selvässä syy-yhteydessä rakennuksen virheisiin. Oireilu lakkasi kun henkilöt muuttivat rakennuksesta pois. Oireet palasivat kun ostajat olivat tekemisissä rakennuksessa olleiden tavaroiden kanssa.


Ostajat korostivat sitä, että mikäli heille olisi annettu aikaisemmista tutkimuksista riittävä tieto eivät he koskaan olisi ostaneet ko. kiinteistöä. Myyjät vastustivat vaatimuksia. Rakennuksesta tehdyt tutkimustulokset olivat annettu asiaa hoitavalla kiinteistövälittäjälle ja silloisissa tutkimuksissa havaitut virheet olivat myös korjattu. Kiinteistö rakennuksineen vastasi myytyä, eikä siinä ollut ostajien esittämiä virheitä. Myyjät sen sijaan vetosivat siihen, että ostajat ovat laiminlyöneen talon kunnossapidon; salaojien huoltoa ei ollut tehyt, salaojan purkuputken jyrsijäverkko oli poistettu, rakenneavauksia oli jätetty ennallistamatta, rakennuksen lämpötilaa oli laskettu liian alhaiseksi, lattialämmitys oli kytketty pois päältä, varasto oli jätetty lämmittämättä, korvausilman ohjausventtiilit olivat tukittu, poistoilmaventtiilit oli suljettu ja rakennusta ei oltu tuulettu asianmukaisesti. Näiden seikkojen lisäksi myyjät huomattivat, että ilmalämpöpumpun kuivatustoimintoa ei ollut käytetty ja ilmalämpöpumppua ei oltu käytetty laisinkaan. Myyjien mukaan rakennusta ei oltu hoidettu ja huolettu oikein muiltakaan osin. Kaupan kohteen sisäilmaongelmat olivat joka tapauksessa syntyneet kaupanteon jälkeen, eikä myyjä voi niistä vastata. Myyjät olivat kehottaneet ostajia asentamaan rakennukseen lisää korvausilmaventtiilejä. Ostajat eivät olleet toimineet annettujen ohjeiden mukaisesti. Mikrobitutkimus oli tapaukseen soveltumaton, tutkimusmenetelmä oli väärä. Menetelmä havaitsi myös kasvukyvyttömät ja kuolleet mikrobit. Tällainen tutkimus tuotti suurempia mikrobipitoisuuksia kuin viljelymenetelmät. Löydökset saattoivat olla ulkoilmasta kulkeutuneista ja ei enää aktiivisesti kasvaneista mikrobeista.


Tutkimus oli tehty tarkoitushakuisesti ja vain sitä varten, että ostajat voisivat vaatia perusteettomia vaatimuksia myyjiltä. Myyjien mukaan rakennuksessa ei ollut laajoja kosteusongelmia vaan ainoastaan paikallisia ja selitettävissä olevia vähäisiä kosteushaittoja. Ostajille ei ollut varattu oikeutta olla mukana kun talon rakennetta oli avattu ja tutkimuksia oli tehty. Ostajien esittämä korjaustapa oli täysin ylimitoitettu ja korjaaminen oli kohdistettu myös täysin ehjiin rakennusosiin. Ulkoseinien kengitys oli tarpeetonta ja ylimitoitettua korjaamista; kyse olisi paremminkin perusparannus- kuin korjausrakentamisesta. Sijaisasumiselle ei ollut juridisia perusteita. Samoin irtaimistoa koskeva ratkaisu oli väärä, korvaamiselle ei ollut perusteita. Myyjät vaativat, että ostajien valitus hylätään. Hovioikeuden ratkaisu lyhykäisyydessään. Hovioikeus muotoili riidan kysymyksenasettelun niin, että riidassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n kohdassa tarkoitettu niin sanottu tiedonantovirhe sekä mainitun lainkohdan muissa kohdissa tarkoitettu muu laatuvirhe. Tämän lisäksi kysymys on siitä, että onko virhe ollut kiinteistössä kauppaa tehtäessä.


Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan virhe, kysymys on hinnanalennuksen määrästä ja siitä, onko ostajille ylipäätään virheen perusteella oikeus myös vahingonkorvaukseen. Kyse on siten myös vahingonkorvauksen määrästä kuin myös oikeudenkäyntikulujen määrästä. Maakaaren säännöksiä koskevien esitöiden mukaan lähtökohtana voidaan pitää sitä, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka voivat vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joiden osalta myytävä kiinteistö poikkeaa muista vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Oikeuskirjallisuudessa on tuotu esiin, että myyjän tiedonantovelvollisuuteen aikaisemmin tehdyistä kuntotarkastuksista vaikuttaa se, onko kuntotarkastuksissa havaittu seikkoja, joilla voisi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Myyjä ei voi arvioida tarkastuksessa havaittujen tietojen merkitystä ostajalle, vaan myyjän tulee kertoa nämä havainnot ostajalle. Ostaja sitten itse päättää mitä näillä tiedoilla tekee. Jos esim. kuntotarkastuksessa ei ole havaittu vikoja tai puutteita, jotka voisivat vaikuttaa kiinteistön laatuun, käyttöön tai arvoon, myyjällä ei ole laissa olevaa velvollisuutta esittää tällaisia tutkimustuloksia ostajalle. Niin ikää on katsottu, että mikäli myyjä on teettänyt kuntotutkimuksia ja saatujen tulosten johdosta on suoritettu korjauksia, suoritetut tavanomaisina pidettävät korjaukset eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Perustellusti voidaan myös kysyä, että miksi myyjä jättäisi tällaiset seikat kertomatta ostajalle.

Hovioikeus ratkaisussaan otti kantaa siihen näyttökysymykseen, että mitä tietoja ostajille oli de facto annettu. Kauppakirjassa oli luettelo annetuista tiedoista. Luettelon perusteella ei aukottomasti pystytty toteamaan mitä tietoja / sivuja / tutkimuksia ostajille oli annettu ja missä yhteydessä. Homekoiratutkimuksen osalta oli yksimielisyys, että sitä ei ollut ostajille luovutettu. Hovioikeus myös arvioi aiemmin tehtyjen tutkimusten oikeudellista luonnetta ja sitä, että oliko niissä tehtyjä virheitä korjattu. Hovioikeus, käräjäoikeuden tavoin, katsoi että kaupan kohteessa on kyseisten tutkimustietojen/raporttien ilmoittamisen laiminlyönnin seurauksena ollut maakaaressa tarkoitettu virhe. Hovioikeus myös totesi, että maakaaren 2:25 mukaan on mahdollista tapauskohtaisten olosuhteiden huomioon ottaminen arvioitaessa sitä, onko ostaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa. Hovioikeus päätyi arviossaan siihen, että reklamointi on tehty ns. ajoissa. Muu laatuvirhe? Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Sangen usein syntyy myös riitaa siitä, että mitä on sovittu: on esitteitä, on tekstiviestejä, on myyntipuheita, puheluilta ja kauppakirjoja yms. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.


Maakaaren mukaan kiinteistön virheellisyys, sen ajankohta, määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Sillä milloin virhe ilmenee ei ole suurta merkitystä. Säännöstä koskevissa esitöissä todetulla tavalla kiinteistössä oleva virhe voi ilmaantua toisiaan hyvinkin pitkän ajan kulumisen jälkeen - merkitsevää on se, että onko virhe ollut jo myydessä. Mitä pidempi aika on myynnistä sitä hankalampaa tämä on näytöllisesti kosteusvauriotapauksissa. Hovioikeus katsoi perusteluissaan, että asiassa on esitetty asianosaisten näyttömahdollisuudet huomioon ottaen uskottava näyttö siitä, että virhe on ollut kiinteistössä jo kaupantekohetkellä.

Hinnanalennus ja sen suuruus.

Maakaaren mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.


Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun. Eli eräällä tavalla palauttaa tilanne siihen, mikä se olisi ollut jos virhe olisi ollut tiedossa. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Yksi tapa osoittaa tämä asia on pyrkiä näyttämään korjauskustannusten määrä euroissa. Tässä tulee huomioida korjaamisen myötä mahdollinen arvonnousu (mm. KKO 2004:78 ja KKO 1999:76. Laskutapaa voi tarkistella mm. seuraavista KKO:n ratkaisuista KKO 1999:76, KKO 2004:78 sekä KKO 2009:31.


Hovioikeus katsoikin, että hinnanalennuksen lähtökohdaksi on otettava virheen korjaamiseksi kaikki tarpeelliset korjauskustannukset. Ostajat eivät olleet korjanneet virhettä, oli hinnanalennus määritettävä arvioitujen korjauskustannusten perusteella. Tässäkin tapauksessa korjauskustannusten arivoinneissa oli suuri hajonta; tämä koskee korjaustapaa ja niistä muodotuvaa hintaa. Kyse on usein siitä, että kuinka laajasti korjaus tulee tehdä - niin oli tässäkin tapauksessa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden ratkaisun tuomitseman arvioin 35.000 euron hinnnanalennuksen määrästä. Vahingonkorvaus Maakaaren mukaan ostajalla on tietyissä tilanteissa oikeus saada korvaus vahingostaan. Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Tämä edellyttää sitä, että myyjän puolelle on tuottamusta (huolimattomuutta). Vahingonkorvausta määrättäessä noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita. Sijaisasumiskulut ja irtaimiston esinevahingot ovat olleet syy-yhteydessä tiedonantovirheeseen ja kuuluvat korvattaviin, sekä tavanomaisiin, vahinkoihin. Oikeudenkäyntikulut Oikeudenkäymiskaaren mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Tästä pääsäännöstä on poikkeuksia ja muutenkin asian yksinkertainen esittäminen on haastavaa. Niin ikään OK:n mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Kyseissä asiassa varsinainen pääasia ei muuttunut, eli hinnanalennus jäi hovioikeudessa käräjäoikeuden määrittelemään tasoon. Eli osapuolet saivat pitää kulunsa vahinkoinaan. Ratkaisu ei ole lainvoimainen tämän blogitekstin kirjoittamisen aikana 30.11.2022


Comments


Commenting has been turned off.
bottom of page