Kiinteistön virhe ja kaupan purku
- H.E.Kivimäki & Co OY
- 22.5.
- 4 min käytetty lukemiseen
Kiinteistön virhe ja kaupan purku, viiden vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta.

Kiinteistön ostaja vaati:
-Kaupan purkua;
-Toissijaisesti hinnanalennusta
Lisäksi ostaja vaati:
-Vuokrakustannusten korvausta xxx euroa kuukaudessa;
-Oikeudenkäyntikulujen korvaamista
Lyhyesti taustasta
Ostaja väitti, että kiinteistössä on olennainen laatuvirhe eikä kiinteistö vastannut siitä annettuja tietoja. Ostajan mukaan myyjät olivat laiminlöyöneet tiedonantovelvollisuutensa kaupan kohteessa tekohetkellä olleista virheistä ja menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjät olivat jättäneet antamatta ostajalle tiedon x päivätystä kuntotarkastusraportista ja siinä todetuista seikoista/virheistä. Kiinteistö oli käytännössä asuinkelvoton. Reklamaatio oli voitu tehdä myöhemmin kuin viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta ja reklamaatio oli tehty kohtuullisessa ajassa. Myyjillä ei ole oikeutta vedota ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen tai sen laiminlyöntiin eivätkä virheet ole muutoinkaan olleet havaittavissa tavanomaisen ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämisellä.
Myyjät kiistivät vaatimukset ja vaativat oikeudenkäyntikulujensa korvaamista. Myyjien omistusaikana talossa ei ollut havaittu merkittäviä virheitä/ongelmia. Aiemmin tehdyn kuntotarkastusraportin antaminen ostajalle ei ollut ollut tarpeellista, eikä sen antamatta jättämisen voida olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tämän lisäksi myyjät väittivät:
-Kiinteistön ongelmat olivat johtuneet myyntihetken jälkeisistä asioista ja ostaja oli laiminlyönyt tiettyjen rakenteellisten asioiden korjaamisen;
-Ostaja on laiminlyönyt kiinteistön kunnossapidon, kunnon tarkkailun ja ylläpidon, jonka vuoksi kiinteistön arvo on alentunut;
-Kaupan purku olisi ollut mahdollinen vain siinä tapauksessa, että ostaja maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.
Mistä asiassa oli kyse? Asiassa on ensisijaisesti kysymys siitä, onko kaupan kohteessa virhe ja ovatko myyjät menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti siten, ettei ostaja ole menettänyt oikeuttaan vedota virheeseen. Pitivätkö ostajan väitteet paikkansa ja onko virhe olennainen ja voidaanko kauppa purkaa, oliko kaupan purulle edellytyksiä. Llisäksi tuli arvioida ostajan kiinteistöstä saamaa hyötyä sekä hänen vuokralle muuttamisestaan aiheutuneita kuluja sekä väitettä siitä, että kiinteistön arvo on laskenut ostajan kunnossapidon laiminlyöntien johdosta. Viimeisenä kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvastuun jakautumisesta osapuolten kesken. Oikeudellinen arviointi
Maakaaren mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Hallituksen esityksen mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta säädetään maakaaressa, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Laatuvirheestä on lähtökohtaisesti ilmoitettava viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan siirtymisestä, kuitenkin niin, ettei myyjä vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Säädöksessä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Erikseen on mainittava, että maakaaren esitöissä esimerkkinä kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä mainitaan nimenomaisesti tilanne, jossa myyjä on salannut tiedossaan olevan vian. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän toiminta on yleensä kunnianvastaista ja arvotonta silloin, kun hän jättää ostajalle kertomatta tutkimustuloksista tai raporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä vioista. Asuinrakennuksessa suoritetut kosteusmittaukset, kuntoarviot, ilmanlaatututkimukset ja muut vastaavat tutkimustulokset ovat yleensä aina ostajalle merkityksellisiä tietoja, ja tämän vuoksi myyjän tulisi antaa tällaiset tiedot ostajalle. Myyjän on kerrottava ostajalle myös asuntoon tehtäväksi ehdotetut tutkimukset,
vaikka niitä ei olisi tehty. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen ei vaikuta se, että ostajalla on ollut käytössä asiantuntija tai se, että ostaja teettää tutkimuksia samoista seikoista, joista myyjällä on jo tieto.
Oikeuskirjallisuudessa on niin ikään käsitelty myyjän tiedonantovelvollisuutta kohteessa aiemmin teetettyjen kuntotarkastusten osalta. Siihen, onko myyjällä velvollisuus antaa tällainen kuntotarkastusraportti ostajalle tiedoksi, on katsottu vaikuttavan sen, onko kuntotarkastuksissa havaittu seikkoja, joilla voisi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Tämä lähtökohta on perusteltu, sillä virheettömästä tuotteesta tuskin on tarvetta esittää ylimääräistä näyttöä.
Edelleen oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän tiedoksiantovelvollisuus koskee jopa sellaisten kiinteistöä koskevien selvitysten sisältöä, joihin myyjä ei ole itse perehtynyt, mutta joiden olemassaolosta hän on tiennyt. Myyjän voidaan myös edellyttää tuntevan hallussaan olevista asiakirjoista ilmenevät tutkimustulokset riippumatta siitä, koskevatko asiakirjat hänen itsensä vai aiemman omistajan teettämiä tutkimuksia.
Keskeistä arvioinnissa on se, että mitä myyjä ja ostajat ovat sopineet; millainen kohde on ostettu, millaisen kohteen ostaja voi perustellusti odottaa saavansa. Tuomioistuin arvioi, että myyjät olivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Näin asiassa ei ollut tarvetta arvioida erikseen ostajan ennakkotarkastusmenettelyyn kohdistuvia väitteitä, koska näillä seikoilla ei maakaaren mukaan voi olla myyjiä vastuusta vapauttavaa vaikutusta.
Tuomioistuin arvioi virheillä olevan huomattava vaikutus myytävään kohteeseen; ostajalla oli oikeus purkaa kauppa. Kiinteistökaupan purkua koskevan maakaaren säännösten mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Asiassa oli riidatonta, että ostaja oli saanut merkittävää asumishyötyä. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että mikäli asumishyötyä koskevan suoritusvelvollisuuden katsotaan olevan olemassa, on asumishyödyn määrää arvioitaessa otettava huomioon sitä vähentävinä tekijöinä kiinteistön hoidosta aiheutuvat tavanomaiset hoitomenot. Tuomioistuin arvio asumishyödyn määrää ja päätyi ratkaisussa x euron asumishyötyyn, joka tuli vähentää palautettavasta kauppahinnasta. Tämän lisäksi tuomioistuin otti huomioon ostajan laiminlyöneen kiinteistön hoidon ja tästä oli aiheutunut x euron suuruinen arvonalentuminen. Myyjät velvoitettiin maksamaan ostajan vuokrakustannusten x euroa suuruinen vaatimus.
Oikeudenkäyntikuluista tuomioistuin katsoi edelle todetuin perustein, ettei asiassa ole aihetta poiketa täyden kuluvastuun pääsäännöstä.
Comentários