Omakotitalo, virheet

Päivitetty: 20. toukok. 2021


Kosteusongelmat oikeus
Hometalo riita

Hinnananalennus. Kaupan purku. Vahingonkorvaus. Kuluttajaoikeus. Väistöasumiskustannukset. Oikeudenkäyntikulut. Sopimusrikkomus. Käyttöönottokatselmus. Rakennusvirhe. Laatuvirhe. Ennakkotarkastusvelvollisuus. Reklamaatio. Selonottovelvollisuus. Kiinteistönvälittäjän vastuu. Maakaari. Loputtomalta kuulostava lista erilaisia asioita. Totta, mutta valitettavan yleinen lista kun asiat alkavat luisumaan kuuluisaan alamäkeen. Tässä blogikirjoituksessa avaan hieman erästä tapausta, joka on istuttu Helsingin hovioikeudessa (5.6.2020 Diaarinumero S 18/2569). Mielestäni tapauksessa nousee esiin teesejä, jotka ovat liian yleisiä kun puhumme tämän päivän ongelmista rakennusvirheiden parissa.

Mistä tässä tapauksessa osapuilleen oli kysymys? Ostajat ostivat omakotitalokiinteistön Myyjältä. Myyjä oli rakentanut talon itselleen 1995. Rakennuslupa oli myönnetty vapaa-ajan asunnolle. Rakennuksen käyttöönottokatselmus oli pidetty vuonna 2002. Samassa yhteydessä oli haettu käyttötarkoituksen muuttamista vapaa-ajan asunnosta vakituiseen asuinkäyttöön, josta pidettiin loppukatselmus vuonna 2013. Asiassa oli riidatonta se, että talon ulkoseinien ja yläpohjan höyrynsulku oli ollut virheellinen, josta oli seurannut kosteusvaurioita. Valitettavan yleinen ongelma, joka voi olla mm. rakennustekninen ongelma tai suunnitteluongelma. Yläpohjan tuuletuksen osalta on todettava, että ilmamäärien laskelmat/mallinnukset puuttuvat liian usein täysin. Yksiaineiset rakennukset koittavat vastata tähän kosteusongelmaan. Puhutaan hengittävästä tai hygroskopisesta rakenteesta. Höyrynsulkumuovit vaativat äärimmäisen tarkan asennuksen ja niiden kunnosta tulisi muutenkin huolehtia rakentamisen aikana. Varsin useinhan muovi vaurioituu vasta rakennustöiden edetessä. Kyseisen tapauksen osalta riitaisaksi sen sijaan muodostuikin lähinnä korjaustapa. Voidaanko virhealueet paikallistaa, osastoida ja korjata. Vai pitääkö ko. rakenteet korjata kokonaisuutena. Korjauskustannusten osalta näkemysero oli suuri, joka on tyypillinen ongelma tällaisissa tapauksissa. Myyjän mielestä voidaan korjata vain vaurioituneet kohdat, ostajan mukaan koko rakenne on korjattava. Käräjäoikeus oli päättynyt yläpohjan osalta siihen, että se tulee laajan mikrobivaurion vuoksi korjata kokonaan - eli kokonaisuutena. Yläpohjan rakenteet eivät vastanneet suunnitelmia ja tuuletus oli laiminlyöty. Hovioikeus joutui arvioimaan mainitun lisäksi sitä, että onko Myyjä laiminlyönyt reklamointivelvollisuutensa näistä virheistä. Myyjän valituksen perusteella hovioikeuden arvioitavana oli myös se, että onko pesuhuoneen vesieristys ollut virheellinen ja onko tästä aiheutunut kosteusvaurio Myyjän korvausvelvollisuuden piirissä. Rakennuksen sähköjärjestelmien osalta ratkaistavana oli, ovatko puutteet olleet Ostajien havaittavissa ennen kauppaa tai lähellä kaupantekohetkeä. Hovioikeuden tuli myös ratkaista väistökustannusten kohdentuminen. Tämän lisäksi hovioikeuden tuli ratkaista oikeudenkäyntikulujen korvaaminen. Höyrynsulkumuovi, kosteusfysiikkaa Myyjä katsoi, että ulkoseinissä havaittiin vain tietyissä kohdissa mikrobivaurioita; korjaustyöt voidaan rajata ja ulkoseinien kaikkia eristeitä ei ole tarpeen vaihtaa. Myyjän todistaja kertoi hovioikeudessa, että korjaus voidaan toteuttaa eristämällä vauriokohdat ja uusimalla vain vaurioituneet eristeet. Ostajien näkemys oli toinen. Ostajien mukaan rakenteet tulee korjata kokonaisuutena, ei osittain. Perusteena se, että korjaustöitä ei voida rajata tarkasti eikä vaurioituneita/saastuneita ja vaurioitumattomia eristeitä voida erotella Myyjän väitteen mukaisesti. Tälläinen korjaustapa oli kallis ja vaatisi työläitä materiaalitutkimusia jne. Joka tapauksessa tällainen korjaustapa johtaisi siihen, että uudet eristeet kontaminoituisivat saastuneiden kanssa. Tältä osin riita on enemmän tai vähemmän kosteusfysiikkaa, rakennustekninen asia. Asiassa tulee olla näyttöä, jotta se voisi menestyä. Kirjallisia todisteita oli runsaasti, kuten niin usein näissä tapauksissa on. Todisteina oli esim. lämpökamerakuvia ilmanvuotokohdista. Avattuja rakenteita, joista selvisi erilaisia rakennusvirheitä. Höyrynsulkumuovina oli käytetty aluskatetta jne. Asiantuntijaraportista kävi ilmi, että talon rakentajalla ei ole ollut edes perustietoja rakenteiden fysikaalisesta toiminnasta. Laboratoriotutkmus oli vahvistanut silmämääräisiä havaintoja, rakenteissa oli mikrobivaurioita. Ilman joutuminen, kastepisteet ja ilmanvuodot ovat armottomia kumppaneita. Pienikin rakennusvirhe voi johtaa merkittäviin ongelmiin, joiden korjaaminen voi olla hyvinkin arvokasta. tämän lisäksi asia on henkisesti hyvin raskasta talon ostaneille. Usein tietämättömyys, sairastelut ja muut olosuhteet luovat hyvin kiusallisia tilanteita, joissa ihmisen jaksaminen asian keskellä on sangen haastavaa. Hyvin usein joudutaan käyttämään laajaa kirjoa erilaisia asiantuntijoita, joista lääketieteen edustajat ovat yliedustettuina. Hovioikeus hyäksyi Ostajan vaatiman korjaustavan, eli rakenteet tulee uusia täysin. Hovioikeus katsoi näytetyksi sen, että Myyjän puolella oli virhe. Kosteus oli päässyt tiivistymään rakenteisiin, kuten eristeisiin. Rakennustyöt oli toteutettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Yläpohja tarkasteluun Myyjän mukaan ostajien olisi tullut tutkia yläpohjaa tarkemmin. Perusteena oli aikaisemmat uumoilut tai löydökset virheistä; kuntotarkastusraportissakin oli kehotettu tekemään tarkistusluukku talon päätykolmioon. Tämän lisäksi vuonna 2013 vesikatossa oli ollut vuoto ja tämän yhteydessä oli havaittu rakennusvirheitä. Myyjän mukaan nämä olivat indiisioita siitä, että yläpohjaa olisi tullut tutkia tarkemmin ostajan toimesta. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei lähtökohtaisesti ole velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen oikeellisuutta. Maakaaren mukaan ostaja ei saakkaan vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. "Pitänyt havaita" on tilanne, jossa ns. normaali ostaja olisi pitänyt huomata virhe/ongelma/puute. Molempien säännösten osalta on erikseen säädetty, että myyjä ei vapaudu vastuusta toimiessaan kun kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta on hyllymetreittäin kirjallisuutta ja korkein oikeuskin on asiasta antanut ratkaisuja (KKO 2020:23 ja KKO 2019:16). Ostaja voi luottaa ns. aistinvaraisiin tarkistuksiin tiloissa/kohteissa, jotka voidaan tehdä rakenteita avaamatta yms. Eli tiloissa, jotka voidaan esteettömästi tarkistaa. Mikäli ostaja havaitsee selvän eron kerrotun ja havaitseman tiedon osalta, tämä tulisi tarkemmin selvittää. Kyseisen tapauksen maininta tarkistusluukkujen rakentamisesta ei hovioikeuden mukaan ole indiisio siitä, että yläpohjan tuuletus voi olla puutteellinen. Ottaen huomioon rakennuksen iän olisi varsin merkillistä, että ostajan tulisi tehdä kovin laajalle meneviä tulkintoja korjausehdotusten vaikutuksesta - laajempia kuin ehdotuksen tekeneen rakennusalan ammattilaisen. Jos rakennusalan ammattilainen ilmoittaa puupinnan maalin olevan huoltomaalaustarpeessa, olisi kummallista mikäli tämä katsottaisiin lähettävän signaalin mahdollista putkivuodosta. Tarkistusluulun puuttuminen oli yksittäinen havainto, joka liittyi muuhun kuin yläpohjan toimimattomuuteen puutteellisen ilmanvaihdon osalta. On syytä muistaa, että tuomioistuin ei ole rakennesuunnittelija tai rakennusalan ammattilainen, jota monet tuomioistuimissa käytetyt asiantuntijat taas ovat. Rakennusalan ammattilaiselle on täysin selvää mitä diffuusioavoin yläpohja tarkoittaa - tuomioistuimelle asia ei sitä ole. Mielestäni on perusteltua, että juristi on kohtuullisen orientoitunut rakentamiseen, jotta vältytään tältä kahden tieteen törmäyskurssilta. Muuten on olemassa riski, että rakennus- ja oikeustieteen yhteiseloon tulee särö jos toinenkin. Ostaja oli lähestynyt Myyjää kattovuodon jälkeen, eli rakenteiden aukaisun jälkeen. Ostaja ei ollut saanut tarjousta urakasta, sillä vaurioiden laajuus ei ollut tiedossa. Korjausarvio oli arvioi (60-90.000 €). Tapauksessa oli myös kyse siitä, että onko Ostaja menettänyt oikeuden vaatia korvauksia kun asian selvittelyyn oli kulunut paljon aikaa. Hovioikeus katsoi, etteivät Ostajat olleet menettäneet oikeuttaan vedota yläpohjan muihin virheisiin sen vuoksi, etteivät he ole reklamoineet niistä vielä joulukuussa 2013 tapahtuneen kattovuodon jälkeen. Joulukuussa 2013 rekennevirheiden laatu ja laajuus ei ollut vielä selvinnyt. Märkätilat Myyjä oli hovioikeudessa esittänyt, että rakentamisessa ei pitänytkään soveltaa kosteutta koskevia vuoden 1998 rakennusmääräyskokoelman (C2) määräyksiä vaan tätä aiempia rakennusmääräyksiä, jotka olivat vuodelta 1995. Tästä syystä pesuhuoneen lattiaan oli tehty ns. kosteussulkusively, joka vastasi vuonna 1995 myönnetyn rakennuslupaa ja aikakauden rakennustapaa. Tässä välissä on syytä huomauttaa, että vieläkin (vuonna 2021) moni ammattimainen rakentaja soveltaa rakentamismääryskokoelman määräyksiä, vaikka ne ovat pääsääntöisesti kumottu asetuksilla. Tämän lisäksi tulee huomioida hyvä rakentamistapa; rakentajan kalenteri, RT-kortisto, RYL/RIL, alan oppikirjallisuus, valmistajan ohjeet jne.

Hovioikeus totesi, että rakennuksen myyntiesitteessä on mainittu rakennuksen käyttöönottovuodeksi 2002. Maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Toinen asia on sitten täysin se, että miten nämä virheet lopulta kanavoituvat ja kenen maksettaviksi. Myyjä vastaa myyntiesitteen tiedoista ostajalle. Myyjä, joka oli tapauksessa itse rakentanut rakennuksen, ei ollut asiassa missään vaiheessa ennen kauppaa ilmoittanut Ostajille, että talon todellinen rakennusaika poikkesi huomattavan paljo usealla vuodella myyntiesitteen käyttöönottovuotta koskeneesta tiedosta. Tarkemmin sanottuna se poikkesi useita vuosia. Ostajilla ei näin ollen ollut mitään tietoa siitä, että rakennus on rakennettu vuonna 1995 myönnetyn rakenennusluvan perustella. Ostajilla on ollut perusteltu syy mieltää, että he ovat ostaneet rakennuksen, joka on rakennettu aikana, joka vastaa vuonna 2002 voimassa olleiden määräysten mukaista tasoa. Märkätilat tuli korjata kokonaan, ei vain osin. Tapuksessa keskiöön ei noussut rakentamista sääntelevät säännökset, vaan puutteellinen rakentaminen, oli kyseessä minkä tahansa aikakauden säännökset. Hovioikeus katsoi asiassa näytetyn, että märkätilojen vedeneristys oli toteutettu puutteellisesti. Vesieristyksissä ei ollut esim. lattiakaivon kohdalla vahvikekangasta vaan vesieriste oli loppunut kaivon ja lattiavalun saumaan ja vesieriste oli ollut irti alustastaan. Virhe katsottiin olleen jo ostohetkellä. Uskallan väittää, että asia on valitettavan yleinen. Töitä on tehnyt osaamattomat asentajat, olosuhteet ovat olleet vääriä, meteriaaliat huonoja tai sopimattomia. Valvonta on pettänyt. Oman näkemykseni mukaanmyös materiaaleissa on huomattavia laatueroja (esim. 2 komponenttiset vesieristykset), tekijöiden työmoraalissa on melkoista hajontaa ja tietotaidossa puutteita (erilaisten materiaalien yhteensopiminen, uusien tuotteiden käyttöönotto-opettelu). Syitä epäonnistumiseen onkin useita. Tämä lienee syy tapausten yleisyyteen. Pienellä virheellä voidaan saada aikaan isot ja merkittävät vahingot. Sähköasennukset Tapauksessa on juridisesti kiinnostavia seikkoja mitä tulee sähköasennustöiden puutteisiin. Mutta tällä kertaa blogi keskittyy enemmän rakennusvirheisiin, joten keskityn niihin. Ostajien kertomuksista ilmeni etteivät he olleet havainneet asumisensa yhteydessä talon sähköjärjestelmissä kuin pieniä kummallisuuksia tai virheitä. Sähköjärjestelmän viat olivat selvinneet Ostajille vasta siinä vaiheessa, kun vuoden 2015 olleen vesivuodon yhteydessä erään kattourakoistisjan edustaja oli kiinnittänyt huomiota sähköasennusten huonoon laatuun. Tämän jälkeen Ostajat olivatkin tilanneet tarkistuksen sähkötöiden ostalta. Tarkistuksesta laadittiin raportti. Todistaja kertoi hovioikeudessa, että hänen kirjaamat sähköjärjestelmien puutteet ovat olleet luonteeltaaan sellaisia, ettei Ostajat ole voineet havaita niitä puuttuvan asiantuntemuksen vuoksi. Virheet olivat sellaisia, että ne voisi havaita vain sähköalan ammattilainen. Virheet löytyivät asennuksista, joita Ostajat eivät edes saisi tarkistaa. Asiantuntija oli löytänyt myös ns. hengenvaarallisia virheitä sähkötöiden osalta. Pidän valitettavana, että tässäkin asiassa oli käynyt tavalla, joka on harmillisen tuttu. Todistaja kertoi hovioikeudessa, että sähköasennuksen käyttöönottotarkastuksen pöytäkirja oli ollut ilmeisesti vain yhtä ryhmäkeskusta koskevan osatarkastuksen pöytäkirja. Ei siis säädöksessä edellytetty ns. sähköjen mittauspöytäkirja. Tämä mainittu asiakirja oli luultavasti esitetty rakennusvalvonnan tarkastajalle osana loppukatselmusta. Todistajan mukaan rakennustarkastaja ei ollut sähköalan ammattilainen, vaan oli hyväksynyt puutteellisen dokumentin osaksi laissa säädettyä loppukatselmusta. Käyttöönotto- (ns. muuttolupa) tai loppukatselmuksesta voidaan olla montaa mieltä. Monia huvittaa tai ärsyttää se, että tarkastaja tarkastaa hyvinkin tarkasti esim. omakotitalon vesikalusteiden ääniluokan, mutta ohittaa sähkötarkastuspöytäkirjan. Itse pidän katselmuksia perusteltuina juurikin siitä syystä, että sillä asetetaan edes löyhää perälautaa asumisen turvallisuuden valvonnalle. Mutta kuten kyseisestä tapauksesta selviää, valvonta on pettänyt - myös viranomaisen toimesta. Eikä tapaus oli ainutkertainen. Kyseisssä tapauksessa hovioikeus katsoi, että sähkötyöt eivät täyttäneet niille asetettuja vaatimuksia ja olivat olleet hengenvaarallisia. Hovioikeus katsoikin, että Myyjä on sähköjärjestelmien virheiden osalta menetellyt maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetuin tavoin törkeän huolimattomasti. Näin ollen Myyjä ei ole tältä osin tälläkään perusteella vapaa virhevastuusta. Korvausten määrä

Hovioikeus totesi korjauskustannusten tulleen luotettavasti selvitetyksi ja tältä osin summa oli n. 93.000 €. Ostajilla oli oikeus vahingonkorvaukseen väistöasumiskustannusten osalta, noin 2.000 €. Myyjä velvoitetaan korvaamaan Ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vaatimuksen mukaisesti. Laskusta kulujen osuus oli n. 5.000 € euroa ja palkkion osuus on n. 23.000 €. Lopuksi Tapaukset ovat liian yleisiä. Rakennusvirheiden osalta selvittely on usein haastavaa ja vie aikaa, mutta eivät suinkaan ole mahdottomia asioita. Asiassa tulee kuitenkin huomioida myös ostajien asema. Kyseessä on kallis ostos, vieläpä koti, johon on ladattu suuria haaveita ja toiveita. Kun haaveet murenevat asiantuntijoiden käsiin, tilanne on haastava myös juristille. Asiaa pitää ajaa määrätietoisesti ja suurella intesiteetillä, mutta ymmärtää tilanteen sensitiivisyys. On selvää, että näihin tapauksiin on ladattu tunnetta ja paljon. Pidän myös tärkeänä, että asiaa litigoiva juristi on muutaman naulan sormensa läpi naulapyssyllä ampunut, viettänyt tovin RAM-kuvien parissa ja osaa vieläpä vibrata betonia kelvollisesti. Rakentavin terveisin, Hans Kivimäki


K