Asunnon kauppakirja ja vastuunrajoitusehto


Kaupan purku vai hinnanalennus
Asuntokauppariita

Yllättävän usein eteen tulee tilanne, jossa mm. kauppakirjassa myyjät ovat rajoittaneet vastuutaan erilaisin ehdoin. Jutun tapauksessa myyjä oli tällaisen kirjauksen tehnyt. Ostaja puolestaan esitti, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kohteen alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioista, eikä tällaista ehtoa voida soveltaa tai se on ollut epäselvä. Kyseessä oli A:n kuolinpesän myymä huoneisto Espoossa. Kaauppahinta oli n. 350.000 € ja sisälsi huoneiston ja erillisen autotallin. Ostaja nosti kanteen myyjiä vastaan, jossa vaadittiin asuntokaupan purkamista. Taloyhtiössä oli havaittu laaja kosteus- ja mikrobivaurio, josta oli aiheutunut kanteen mukaan ostajille terveyshaittaa. Käräjäoikeus hyväksyi kanteen ja purki kaupan. Käräjäoikeus velvoitti palauttamaan ostajille kauppahinnan sekä suorittamaan heille korvausta vastikkeista ja muista asuntoon laitettavista tarpeellisista kustannuksista. Myyjät velvoitettiin suorittamaan ostajille heidän oikeudenkäyntikulunsa. Hovioikeus otti tapauksen käsittelyyn ja keskeiseksi asiaksi nousi kysymys: onko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Toisekseen tuli pohtia sitä, että ovatko ostajat saaneet hinnanalennusta vastuunrajoitusehdon vuoksi. Jos vastuunrajoitusehtoa pidetään pätevänä, arvioitavaksi tulee ostajien esittämä vaatimus sen kohtuullistamisesta. Mikäli ko. ehto olisi käräjäoikeuden katsomin tavoin mitätön, tulisi ensin ratkaista kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe (ottaen huomioon rakennuksen ikä, rakennettu vuonna 1962.) Mikäli hovioikeus katsoisin asunnossa olleen lain tarkoittama virhe, tulisi arvioida virheen seuraamuksia ja etenkin sitä, onko virhe sillä tavoin olennainen, että kaupan purulle olisi juridien perusta. Vai tulisiko kyseeseen vain hinnanalennus. Riita koski siis myös mainittua mahdollista hinnanalennusta. Ostajat vaativat hinnanalennusta 170.000 euroa, joka kattaisi korjauskulut selvittelykuluineen. Tämän lisäksi tulisi ratkaista oikeudenkäynti- ja korkokulut. Oliko tapauksessa mitään riidatonta? Valmisteluistunnon aikana todettiin riidattomaksi tiettyjä asioista. Ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman minkäänlaista reklamaatio-oikeutta. Näin myös oli toimittu. Riidatonta oli myös se, että taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen todettu alapohjan ja seinien juoksujen kosteus- ja mikrobivauriot. Niin ikään hovioikeudessa ei riitautettu käräjäoikeuden johtopäätöstä siitä, että korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olisivat olleet kantajan arvion mukaiset (n. 170.000 €). Riidatonta oli myös se, että taloyhtiön oli ryhtynyt jo korjauksiin ja kustannukset tähän kyseiseen huoneistoon kohdistettuna olivat jo 100.000 €. Tapaukseen liittyy myös kuolinpesän osakkaita koskevia ulottuvuuksia, mutta niitä ei tässä tekstissä laajemmin esittellä. Yksi osakas oli mm. oikeustieteellisen koulutuksen saanut jne. Asuntoa oli koitettu myydä pitkään ja lopulta yksi sukulainen oli ehdottanut, että asiassa järjestettäisiin eräänlainen sukulaisten sisäinen huutokauppa. Tässä ehdotuksessa oli nimenomaisesti lähetty siitä, että tällöin ostajalla ei olisi reklmaatiomahdollisuutta. Lopullista tarjousta 345.000 € voitiin pitää huomattavan halpana hintana alueen hintataso huomioiden. Halpaa myyntihintaa perusteltiin nimenomaan sen vuoksi, että kuolinpesä vapautuisi kaikesta vastuusta. Kauppakirjan osalta voidaan todeta, että asiaa ei oltu siihen täysin onnistuneesti osattu ilmoittaa. Mikäli näin olisi tehty, ei kyseistä riitaa olisi ehkä edes syntynytkään. Hovioikeus totesi kylläkin kuinka ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut osapuolten tietoon ja vastasi ainakin osin osapuolten tahtotilaa. Kauppahinta, alihintaisuus? Ostajien mukaan myyntihinta vastasi käypää arvoa etenkin kun otetaan asunnon huono kunto huomioon. Myyjien mukaan asunnon käypäarvo oli n. 100.000 euroa enemmän ja näin ollen hinnanalennusta oli jo annettu n. 100.000 €. Selvää ja riidatonta oli se, että osapuolet eivät olleet nimenomaiset sopineet hinnanalennuksesta eikä asiassa oltu esitetty mitään selvitystä tällaisista keskusteluista. Tältä pohjalta arvioitaessa vastuunrajoituslausekkeen pätevyyttä oli otettava huomioon osapuolten tietoisuus hintatasosta ja saadusta alennuksesta. Alueella toimivien kiinteistövälittäjien arviot olivat keskeistä näyttöä arvioitaessa asunnon käypää arvoa. Arvioita oli useita ja ne liikkuivat tasossa 450.000 euroa tai enemmän. Naapurihuoneisto oli myyty vuosi ennen ko. huoneiston myyntiä hyväkuntoisena hintaan 480.000 €. Asuntoa oli myyty välittäjän toimesta hintaan 495.000 €. Asuntonäytöllä oli käynyt paljon kiinnostuneita ostajia, mutta tarjouksia ei ollut tullut. Lopulta hintapyynti oli ollut 400.000 €. Ongelmana olivat olleet asunnon huono kunto ja pelko erilaisista piilevistä virheistä, sekä tuleva putkiremontti. Hovioikeuden näkökulma. Hovioikeus katsoi, että asunnon arvioitua huonompi kunto ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon käypä arvo ei ole täysin vastannut niitä tietoja, jotka ennen kaupantekoa oli ostajille annettu. Tätä osoitti myös se, että asunnosta ei oltu saatu ostotarjouksia. Hovioikeus totesikin, että asunnon ns. oikea hinta olisi tasossa 400.000 €. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että ostajat olivat saaneet asunnon noin 55.000 € alle käyvän arvon. Vaikka kyseessä oli sukulaisten välinen kauppa ei ollut mitään näyttöä siitä, että kyseessä olisi ollut sukulaissuhteeseen perustuva alennus - vaan kyseessä on enemmänkin ollut vastuuvapaudesta. Hovioikeus totesi asian, joka näissä tapauksissa hyvin usein nousee esiin: vain yksilöidyt seikat voivat poistaa myyjän vastuuta. Eli näistä tulee voida sopia yksilöidystä niin, että ostaja tietää vastuunsa rajat. Sekä asuntokauppalain että maakaaren esitöissähän on sangen selvästi todettu, että yleiset vastuunrajoituset eivät ole päteviä ("myydään siinä kunnossa kuin se on"). Korkein oikeus on useassa ratkaisussa ottanut kantaa vastuunrajoitusehtoihin (mm. KKO 2009:31 ja KKO 2004:78), eli näissä ns. "sellaisena kuin se on" -ehdoin liittyviin kauppoihin. Oikeuskirjallisuus tunnistaa kyllä muitakin vaihtoehtoja, esim. seuraamuksille voidaan sopia tietty rahamääräinen yläraja. Keskeistä näissä kaikissa on se, että ostaja voi ja pystyy arvioimaan vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa nämä huomioon kauppaa sovittaessa. Sen sijaan kysymys voiko myyjä vapautua täysin kaikesta vastuusta on haastavampi kysymys. Ilman eksplisiittistä ja tarkkaan tehtyä sopimusta tämä tuskin voi edes teoriassa olla mahdollista. Hovioikeus perusteli ratkaisuaan mm. hallituksen esityksellä, jonka sanoma on ostajan ymmärrys asiasta. Jos ostaja ymmärtää yksiselitteisesti sen, että hänellä ei ole reklamaatioikeutta kohteeseen on tämä helpompi perustella myös ostajan näkökulmasta. Tällöin ostaja voi pohtia aidosti riskiä ja mitoittaa kauppahinnan paremmin vastaamaan odotettua riskiä. Hovioikeuden mukaan vastuunrajoitusehdon pätevyyttä onkin arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Kyse on osin lingvistiikasta - miten selvästi ostaja ymmärtää myyjän tahtotilan. Käsitykseni mukaan sovellettavaksi tulisi myös epäselvyyssääntö ja tämä asettaa myyjälle vastuun yksiselitteisestä sopimusehdosta. Tässä tapauksessa hovioikeus arvioi osapuolet tasavertaisiksi. Kyseessä oli ns. sukulaiskauppa, jossa ehtona oli ollut reklmaatiomahdollisuuden poistaminen. Hovioikeus totesi, että vastuunrajoitusehtoa voitiin pitää tässä tapauksessa täysin yksiselitteisenä. Näin ollen ostajat eivät voineet tässä kaupassa vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavana voitiinkin pitää sitä, että ostajat eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet alapohjan kosteusvaurioista. Niin ikään hovioikeus ei pitänyt oikeustoimilain kohtuuttomuuspykälää tähän soveltuvana. Myyjä on voittanut asian. Heillä on oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluistaan sekä käräjä- että hovioikeudessa. Myyjän asiamiespalkkiot olivat n. 138.000 €, joka sisälsi mm. kulukorvaukset, todistajapalkkiot. Ostajat paljoksuivat myyjien kuluja niin tuntimäärän kuin todistelukustannusten osalta. Hovioikeus hyväksyi myyjien vaatimukset n. 10.000 €:n osalta ja lopulliseksi myyjien asiamiespalkkioksi jäi n. 125.000 €.