Kaupan purku

Päivitetty: 18. tammik.


Purkuperusteet
Talokaupan purku


Toisin kuin käräjäoikeus Vaasan hovioikeus tuomitsi kiinteistökaupan purettavaksi. Virheet olivat niin olennaisia, että vaatimus oli perusteltu. Ostajat olivat joutuneet muuttamaan muualle, sillä ostajat olivat saaneet talossa asumisesta merkittäviä terveyshaittoja. Syyksi katsottiin askeläänieristeen styreeniä. Merkittävä riita koski talon ns. täyttöjä. Kyse oli siitä, että mikä merkitys oli sillä, että käytetty maa-aines ei vastannut mm. suunnitelmia/perustamistapalausuntoa. Myyjät velvoitettiin palauttamaan ostajille kiinteistön kauppahinta. Myyjien ostajille suoritettava korvausvelvollisuus katsottiin arvoltaan n. 20.000 euroksi. Tämän lisäksi myyjät velvoitettiin korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut, jotka olivat noin 40.000 €. 1. Taustaa ja perustelut


Hovioikeudessa pidettiin riidattomana, että rakennuksen maanvaraisen alapohjan sekä ns. vierustäytön paksuus oli ollut huomattavan pieni ja täytöissä käytetyn maa-aineksen kosteuden kapilaarinen nousukorkeus oli ollut taas melkoisen suuri. Erikseen on mainittava, että tämä ongelma on ollut esillä useissa tapauksissa. Pohjasuunnitelmia ei ole aina noudatettu: maa-aineksen/täyttöjen määrässä ollaan poikettu suunnitelmista, sekä kapilaarisora on korvattu toisella tuotteella. Tästä seuraamuksena on se, että maaperän kosteus on päässyt rakenteisiin. Kaikissa tapauksissa yhteistä on ollut se, että mikäli talo olisi rakennettu suunnitelmien mukaisesti, ei tätä ongelmaa olisi ollut. Mainittujen seikkojen lisäksi on mainittava myös se, että suodatin kankaat ovat usein puuttuneet, vaikka ne suunnitelmissa ovatkin olleet. Tapauksessa riidatonta olikin, että pohja- ja vierustäyttö on toteutettu rakennuslupasuunnitelmista poikkeavalla tavalla, eikä muutoksista oltu tehty minkäänlaisia ilmoituksia rakennusvalvonnan (rava) suuntaan.


2. Rakennuslupakuvat ja toteutus


Usein näissä tapauksissa nousee esiin kaksi asiaa: -Onko rakennuslupasuunnitelmien poikkeamisesta imoitettu lupaviranomaiselle (esim. RAM-kuvat, uudet leimakuvat tms.)

-Pitääkö muutoksista ilmoittaa lupaviranomaiselle


Tapauksessa ko. talon pohja- ja vierustäyttö oli todistajien mukaan toteutettu erilaisella maa-aineksella kuin lupakuvissa oli esitetty (rakennesuunnitelmat). Oikeudessa esitettiin käytetyn maa-aineksen olevan erinoimaista juurikin sen ominaisuuksien vuoksi; luonnonsora läpäisee hyvin vettä ja ehkäisee kapilaarista nousua. Oikeudessa esitettiin myös se, että rakennusvalvontaan ilmoittaminen olisi ollut turhaa, sillä maa-aines on parempaa kuin perustamistapalausunnossa ja rakennuspiirrustuksissa oli esitetty. Tältäkin osin on todettava, että tapaus on hyvin tyypillinen. Olen kuullut erilaisen joukon selityksiä maa-aineksen erinomaisuudesta, syystä käyttää eri maa-ainesta kuin suunnitelmissa. Valitettavasti sangen usein kyse on ollut vain hinnasta tai tuotteen saatavuudesta.

Rakennusvalvonta lausui, että heille ei ole muutoksista ilmoitettu, heillä oli käytössä vain alkuperäiset suunnitelmat. Rava:sta ei oltu pyydetty hyväksyntää, katselmusta tms. Oikeudessa esitettiin huoli siitä, että maa-ainesten vaihtamisen yhteydessä ravaan tulisi esittää näyttöä kyseisen maa-aineksen kosteusfysikaalisista ominaisuuksista. Kyse on siitä, että kosteus ei pääsisi nousemaan rakennukseen asti vaan katkeaa johonkin kohtaan maa-aineksen sisällä. Selvyydeksi on tässä yhteydessä mainittava, että ilmoitusvelvollisuus perustuu maankäyttö- ja rakennuslakiin. Kyse ei ole osapuolten arvioinnista.


Hovioikeus totesi, että maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään suunnitelmasta poikkeamisesta rakennustyön aikana. Säännöksen mukaan lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista poikkeaminen edellyttää aina rakennustarkastajan suostumusta, joka voidaan antaa lainkohdassa säädettyjen edellytysten täyttyessä. Säännöksessä edellytetään sitä, että muutettu suunnitelma toimitetaan rakennusvalvontaviranomaiselle. Kyseisessä tapauksessa pitää ottaa huomioon, että nykyinen maankäyttö- ja rakennuslain 150 e § ei ollut voimassa siinä vaiheessa, kun kanteessa tarkoitettu rakennus on rakennettu. Rakennusaikana on ollut voimassa maankäyttö- ja rakennusasetus. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaan ravan rakennustarkastaja olisi voinut rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytystä suunnitelmasta, jollei poikkeaminen sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä poikkeaminen vaikuta naapurien asemaan. Piirustuksiin olisi tullut merkitä rakennustyön aikana hyväksytty muutos ja sen hyväksynyt viranomainen. Tämän lisäksi tarkistetut piirrustukset olisi tullut toimittaa ravaan ennen loppukatselmuksen toimittamista.


Hovioikeus totesi, että maankäyttö- ja rakennuslain 150 e §:ssä säädetään suunnitelmasta poikkeamisesta rakennustyön aikana. Säännöksen mukaan lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista poikkeaminen edellyttää aina rakennustarkastajan suostumusta, joka voidaan antaa lainkohdassa säädettyjen edellytysten täyttyessä. Säännöksessä edellytetään sitä, että muutettu suunnitelma toimitetaan rakennusvalvontaviranomaiselle. Kyseisessä tapauksessa pitää ottaa huomioon, että nykyinen maankäyttö- ja rakennuslain 150 e § ei ollut voimassa siinä vaiheessa, kun kanteessa tarkoitettu rakennus on rakennettu. Rakennusaikana on ollut voimassa maankäyttö- ja rakennusasetus. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaan ravan rakennustarkastaja olisi voinut rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytystä suunnitelmasta, jollei poikkeaminen sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä poikkeaminen vaikuta naapurien asemaan. Piirustuksiin olisi tullut merkitä rakennustyön aikana hyväksytty muutos ja sen hyväksynyt viranomainen. Tämän lisäksi tarkistetut piirrustukset olisi tullut toimittaa ravaan ennen loppukatselmuksen toimittamista.

3. Täyttöjen virheet ja sitä osoittava näyttö Kyseisen talon rakentamisen aikaan käytössä olivat rakentamismääräyskokoelma, jotka ovat sittemmin korvattu asetuksilla. Rakentamisaikaan voimassa olleen Suomen rakentamismääräyskokoelman ( C2) ohjeen mukaan alapohjan alle levitetään vähintään 0,2 m paksu, kosteuden kapillaarisen nousun katkaiseva kerros kuten sepeli- tai pesty singelikerros.


Rakentamismääräyskokoelma C2 sisälsi lukuisia määräyksiä ja ohjeita. Asiaan vaikuttaa myös muut normistot, jotka rakentuvat mm. hyvää rakentamistapaa koskevista asioista. Vaikka rakennusmääräyskokoelmassa ei tuolloin sitovasti määritellä maa-aineksen koostumusta, katsoi hovioikeus C2:lla olevan merkittävää relevanssia asiassa. Arvioitavana oli se, että onko pohjatäyttöön käytetty maa-aines ollut käyttötarkoitukseensa hyväksyttävää ainesta. Hovioikeudessa esitettiin asiantuntijalausuntoja ja tutkimustuloksia talon alapohjasta otetuista näytteistä: näyte osoitti sen, että maa-aines läpäisi 94-prosenttisesti 8 millimetrin seulan/välpin. Maanäyte oli otettu puretun betonilaatan alta. Asiantuntijalausunnon mukaan käytetty täyttömaa ei ole tarkoitukseensa soveltuvaa, ja rakenteessa oli olemassa riski siitä, että käytetty maa-aines ei toimi kapilaarikatkona kuten oli suunniteltu. Niin ikään anturan vierellä oleva täyttömaa oli asiantuntijalausunnon mukaan suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastainen. Käräjäoikeudessa ollut todistaja kuoli ennen hovioikeuden käsittelyä, mutta käräjäoikeudessa todistaja oli kertonut, että pohjatäyttö olisi tullut toteuttaa suunnitelmien mukaisesti 8-16 mm kapilaarisepelillä ja että tehdyn tutkimuksen perusteella täyttöaines oli läpäisytestin mukaan ollut lähes hiekkaa, joka nostaa kapilaarisesti kosteutta eikä sovellu tarkoitukseensa. Kyseessä on merkittävä rakennusvirhe, joka voi aiheuttaa melkoisia kosteusvaurioita rakennukseen. Kyse on myös terveyshaittaa aiheuttavasta virheestä, ja on hankalasti korjattavissa. Kahden todistajan mukaan pohjatäyttö ei ollut vastannut hyvää rakennustapaa (kts. esim. Pirinen). Pohjatäytössä olisi tullut noudattaa ensisijaisesti suunnitelmaa. Todistajan mukaan käytetty maa-aines oli tutkimustuloksen ja täyttömaasta esitettyjen valokuvien perusteella ollut lähes hiekkaa, ja hiekan käyttäminen täyttömaana rakennusmääräyksien vastaisesti on ollut rakennusvirhe. Todistaja totesi, että kapillaarista nousua ei tapahtuisi, jos täyttöaineksen raekoko on riittävän suuri. Tässä yhteydessä on vielä todettava sekin asia, että usein täyttöjen osalta on vielä määritelty esim. "pesty" kapilaarisepeli, sillä usein kiviaines sisältää melkoisen määrän ns. nollaa, joka tukkii alaspäin valuessaan salaojan viistereityksen. Oikeudessa tuotiin myös ansiokkaasti esiin se, että kyse ei ole yksinomaan maa-aineksesta. Kyse on suunnitelmista, jotka ottavat huomioon erilaisia asioita, kuten tontin muodon. Mikään ei estä tekemästä täyttöjä esim. hiekalla, mutta tällöin suunnitelmissa tulee ottaa huomioon kyseisen aineksen kosteusfysikaalinen käyttäytyminen; maa-aineksen kapilaariset ominaisuudet. Kaikista maa-einaksista voidaan tehdä maa-ainesanalyysi, josta nähdään mm. aineen rakeisuus ja kapilaarikäyrät.


Todistajille näytettiin rakennuksesta otettuja valokuvia (syksy 2020). Yhden todistajan mukaan kuvista ei voitu päätellä, että kosteus olisi noussut kapilaarisesti pohjatäyttöä pitkin anturaan. Toisen todistajan mukaan rakenne näyttää märältä, ja epäillyt salaojien toimivuuttakin. Erikseen on syytä huomauttaa, että itse suosittelen näissä asioissa aina kuvauttamaan salaojat - etenkin jos kyse on ns. uudiskohteesta. Valitettavan usein salaojissa on paljon maa-ainesta ja tämän lisäksi erilaista evidenssiä siitä, että salaojien reijitys on tukossa ns. nollahiekan vaikutuksesta.


4. Lähestymme johtopäätöksiä ja tuomiota

Koska asiasta ei ollut ravan suostumusta, eikä muutoksista oltu mitenkään ilmoitettu, tai edes yritetty ilmoittaa ravaan, oli asian näyttötaakka vastapuolella. Hänen tuli osoittaa, että rakenne on määräysten mukainen ja rakenneteknisesti riskitön.

Oikeudessa oli näytetty, että täytöt olivat lähes puhdasta hiekkaa. Oikeudessa esitetyn näytön perusteella aines muistutti ns. singeliä. Eli hyvin hienojakoista hiekkaa. Sellaista ainesta ei yleensä käytetä kapilaarikatkona.

Oikeudessa oli esitetty erilaista näyttö siitä, että voidaanko singeliä/hiekkaa ylipäätään käyttää pohja- ja vierustäytöissä - oliko sen käyttö rakennusvirhe. Kantajan todistajan kirjallisessa asiantuntijalausunnossa hän oli ottanut hyvin seikkaperäisesti kantaa pohja- ja vierustäyttöön ja sen virheellisyyteen. Suurempaa yksimielisyyttä oli siitä, että toteus ei vastannut suunnitelmia. Niin ikään siitä, että muutokset piirrustuksiin nähden olivat olleet merkittäviä. Hovioikeus totesi, että kyseessä on hyvän rakennustavan vastainen täyttö ja asia on vaikeasti korjattavissa. Kyseessä on merkittävä riskirakenne. Asiassa ei ollut esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että nyt valittu singeli olisi vastannut toiminnallisilta ominaisuuksiltaan alkuperäisten rakennuslupapiirustusten mukaista rakennetta. Hovioikeus erikseen korosti sitä, että asiaa ei ole arvioita toisin, vaikka täyttöaineksen määrä oli 180 cm ja täyttöaineksen kapillaarinen vedennousu on 31 cm. Oikeudessa oli esitetty myös se, että täyttöjen toimivuutta ei voida määritellä pelkästään cm-mitoituksin, vaan merkitystä on myös sillä, että koko suunnitelma voidaan osoittaa toimivaksi. Kyse on myös salaojista jne. Huomioon tuli ottaa rakentamistyössä tehdyt poikkeamat alkuperäisistä suunnitelmista ja se, että muutoksia ei ole hyväksytetty rakennusvalvonnalla eikä maa-aineksen soveltuvuutta tarkoitukseensa ollut ilmeisesti etukäteen verifioitu. Vastaaja ei ollut pystynyt osoittamaan valitun tavan olevan yhtä toimiva kuin ammattimaisen suunnittelijan suunnittelema, sittemmin ravassa hyväksytty tapa olisi ollut.

Oikeudessa ei oltu esitetty selvää näyttöä siitä, että kosteus olisi päässyt oikeasti nousemaan rakenteeseen. Se oli kuitenkin mahdollista. 5. Oikeudellinen arvio, eri virheet ja lopputulos


Maakaaren mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. A ja B olivat ostaneet C:ltä ja D:ltä uuden omakotitalon. Talo oli rakenneettu C:n ja D:n toimesta. Kiinteistön kauppakirjaan oli merkitty: ”Ostajat ovat tutustuneet ja saaneet kaupantekotilaisuudessa xx.xx.2013 päivätyt lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen, rakennuslupapiirustukset, rakennuksen pohjapiirustuksen ja lopputarkastuspöytäkirjan.” Kauppakirjan kohtaan viisi on kirjattu seuraavaa:” Myyjät ovat selvittäneet ostajille kiinteistön, rakennuksen ja kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnon ja vakuuttavat, että kauppaan kuuluva varustus, rakennus ja rakennuksen pintamateriaalit ovat selvitetyn mukaisessa kunnossa.” Hovioikeus katsoi, että ostajat voivat vedota väittämäänsä virheeseen. Näyttämättä on siten jäänyt, että ostajat olisvat voineet ymmärtää, että pohja- ja vierustäyttöön käytetty maa-aines oli poikennut merkittävistäi suunnitellusta/perustamistapalausunnosta. Todistustaakka siitä, että ostajat olisivat olleet asiasta tietoisia on yksinomaan myyjällä. Tällaista ei oikeudessa näytetty toteen.


Maakaaren mukaan kiinteistön poikkeaminen ominaisuuksiltaan siitä, mitä on sovittu, ei edellytä sitä, että poikkeavuuden voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Sen sijaan virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voidaan taas olettaa vaikuttavan kauppaan.


Korkein oikeus on mm. ennakkopäätöksessään KKO 2009:39 katsonut maakaaren osalta, että yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja. Niin ikään oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kyseistä lainkohtaa sovellettaessa virheenä ei voida vedota vähäiseen seikkaan tai puutteeseen laadussa.


Hovioikeus totesi, että rakennuksen pohja- ja vierustäyttö ovat rakennuksen asumiskäytön ja toimivuuden kannalta merkittäviä rakenteita. Tämän lisäksi hovioikeus totesi, että rakennuksen pohjatäyttö on lisäksi betonilaatan alla olevan sijaintinsa vuoksi vaikeasti tutkittavissa ja korjattavissa oleva rakenne. Kyseisessä tapauksessa rakennuksen pohja- ja vierustäytöt olivat poikenneet rakennuspiirustuksista ja siitä, mitä AB:lla on kauppasopimuksen perusteella ja uuden omakotitalon ostajina muutoinkin ollut perusteltua aihetta odottaa, virheellä on heille vähäistä suurempi merkitys.


Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tiedon kiinteistön rakenteista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaanja jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta myyjälle sellaisesta tyypillisesti myydyin kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kyseisen tapauksen kauppasopimuksessa on virheellisesti ilmoitettu, että rakennuksen pohja ja vierustäyttö ovat vastanneet rakennussuunnitelmia. Myyjät ovat antaneet ostajille virheellisen tiedon kiinteistön rakenteista. Tiedolla on ollut merkitystä kaupanteon kannalta.

Riidatonta oli se, että ostajat voivat vedota virheeseen. Riidatonta oli olut myös se, että salaojaputken ympärille on kiedottu suodatinkangasta. Tämä työtapa ei vastannut rakennussuunnitelmia. Lähtökohtaisesti tämä voi jopa osoittaa sen, että tekijä/tilaaja on tunnistanut singeliin liittyvän riskin, riskin tukkia salaojat. Riidatonta oli nyös se, että salaojien korjaaminen maksaisi noin 20.000 €. Yksikään rakennusprojektin ulkopuolisista todistajista ei oikeudessa kertonut, että salaojaputken oikea tai hyväksyttävä toteuttamistapa olisi suodatinkankaan kietominen suoraan salaojaputken ympärille. On tiedossa, että vuosikymmeniä sitten tällaista tapaa harjoitettiin, aikana jolloin salaojaputket tulivat markkinoille. Niin ikään kauppakirjassa kerrottiin, että salaojat vastasivat toteutukseltaan suunnitelmia, mutta näin ei ollut. Alapohjan osalta oli riidatonta, että ostajat pystyivät vetoamaan virheeseen. Hovioikeudessa oli esitetty, että rakennuksessa ei ollut ilmavuotoja sisäilmassa ei ollut mikrobilöydöksiä. Sen sijaan hovioikeus totesi, että askeläänieristeessä oli virhe. Askeläänieriste oli vaurioitunut siten, että rakennuksen sisäilmaan oli päässyt styreeniä. Riidatonta lisäksi on, että talon styreenipitoisuudeksi on mitattu 67 mikrogrammaa kuutiometrissä ja että askeläänieristeen korjaaminen maksaisi n. 15.000 €. Tässä kohtaa on syytä muistuttaa siitä, että nämä ongelmat/riidat ovat oman näkemykseni mukaan lisääntymässä. Syitä on monia, mutta yksi on kiire: märän betonin päälle tulee saada pintamateriaali. Monet materiaalit eivät kestä märkää alustaa, ja tästä syystä pinnan ja rakenteen väliin laitetaan ns. askeläänieristysmatto. On näyttöä siitä, että monet mm. polyeteeniset materiaalit pääsevät kontaminoitumaan betonin kanssa. Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla asetuksen, jossa on säädetty mm. asunnon terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen mukaan styreenin toimenpideraja huoneilmassa on 40 mikrogrammaa kuutiometrissä.


Asiassa oli niin ikään riidatonta, että ostajat saivat vedota virheenä ilmanvaihtojärjestelmän puutteelliseen toimivuuteen. Lisäksi riidatonta oli se, että ilmavaihtojärjestelmän putkistoakaan ei oltu rakennettu rakennussuunnitelman mukaisesti. Hovioikeus totesi, että tältä osin rakennuksesta ei löydy virhettä. Asiassa oli riidatonta, että eristevilla oli rakennussuunnitelmasta poiketen asennettu ilmansulkupaperin sisäpuolelle. Tämän lisäksi selvää oli se, että seinärakenteessa ei ole ollut mitään sisäpinnoitetta paneelin yläpuolella alas lasketun katon osalta. Asiassa esitetyn näytön perusteella ostajien todettujen oireiden varteenotettavin selitys on styreenialtistus. Hovioikeus ei muuttanut ratkaisua tältä osin. Höyrynsulkumuoveihin liittyviä ongelmia ja riitoja on huomattavan paljon, ilmeisesti osin tästä syystä monet rakennukset suunnitellaan hygroskopisiksi eli hengittäviksi. Tosin on mainittava, että tällöin suunnitelmia tulee noudattaa hyvin tarkasti ja esim. yläpohjan ilmamäärät tulevat tarkoitin laskea. Hovioikeus totesi myös sen että, xxx Oy oli tehnyt rakennuksen yläpohjaan korjaustyön, jonka myyjät olivat maksaneet. Ostajat eivät olleet reklamoineet työn tehneelle yritykselle työstä. Rakennuksen savupiipussa ei katsottu olevan virhettä eikä selluvillan painumista voida pitää virheenä, vaan tavanomaisena käyttäytymisenä. Hovioikeus teki asiassa käsittelyratkaisun, jossa oli kysymys siitä, että voivatko ostajat hovioikeudessa vedota uutena seikkana siihen, että yläpohjan korjaustyö olisi tarkoitettu väliaikaiseksi toimenpiteeksi. Hovioikeudessa esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida yläpohjan väitettyä virhettä toisin kuin käräjäoikeus oli tehnyt. Oliko kiinteistön kauppa purettava?

Maakaaren mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on tämän lisäksi virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren esitöissä todetaan, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi aina itse valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava kokonaisuutena. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on tällöin olennainen. Arviointia tulee tehdä objektiivisesti. Hovioikeus totesi, että tapuksessa on kysymys laatuvirheistä. Ostajat ovat voineet perustellusti luottaa siihen, että kiinteistö vastaa ominaisuuksiensa puolesta sovittua. Myyjät eivät olleet kertoneet mahdollisista ongelmista mm. alapohjaa koskien. Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöä sekä salaojia rasittavat maakaaren mukaiset laatuvirheet. Asiassa on sen jäänyt näyttämättä, että kosteus olisi varmuudella noussut rakennuksen anturaan tai laattaan tai että salaojat olisivat jo tukkeutuneet. Selvää kuitenkin oli se, että kyseisten virheiden osalta rakennus oli rakennettu suunnitelmien vastaisesti. Kysymys on siitä, että miten rakenteet kestävät oletetun käyttöiän kun rakenteet eivät vastanneet suunnitelmia. Kyse on riskirakenteista. Oikeudessa todistettiin myös siitä, että kyseistä taloa olisi erityisen vaikea myydä, mikäli rakennuksen pohja- ja vierustäytön hiekka jätettäisiin ennalleen. Siinäkin tapauksessa, että kohde korjattaisiin vastaamaan lupakuvia, korjausta koskevat asiakirjat olisivat näytettävä tuleville ostajille. Nykyisin ostajat karttavat kohteita, joissa kosteusvaurion riski on ilmeinen. Kohde ei vastannut sitä mielikuvaa, joka ostajille oli muodostunut - joka heille perustellusti oli syntynyt. Korjauksiin liittyi riskejä, ne olivat kalliita ja pitkäkestoisia, että rakennuksen käyttäminen asumiskäyttöön estyisi varsin pitkäksi ajaksi. Kun huomioon vielä otetaan kiinteistön myymiseen ja arvonmääritykseen liittyvät näkökohdat, hovioikeus katsoikin, että kiinteistöllä todetut virheet ovat kokonaisuutena arvostellen niin olennaisia, että kiinteistön kauppa on ostajien vaatimuksesta määrättävä purettavaksi. Päätöstä tukee vielä se, että ostajat ovat joutuneet muuttamaan toiseen asuntoon kiinteistöltä askeläänieristeen styreenistä heille aiheutuneiden terveyshaittojen tähden. 6. Lopuksi


Allekirjoittanut uskaltaa väittää, että maa-aineksiin ja ylipäätään pohjatöihin, liittyy enemmän juridisia ongelmia kuin moni uskookaan. Kyseessä on maa-ainekset, betonin laatu, muotit, pohjaviemäröinnin, radonputkitus, varaukset, tiiviistys jne. Maa-ainesten osalta on todettava, että ongelma on siinä mielessä haastava, että rakennusteknisesti ongelmat voivat alkaa vasta huomattavan pitkän ajan kuluttua. Ongelma on erilainen kuin esim. vuotava ikkuna, joka havaitaan usein hyvin nopeasti vian ilmaannuttua. Jokaisen rakennuttajan tulisi dokumentoida koko rakentamisaika hyvin tarkoin. Tämä on nykyään helppoa ja halpaa mitä tulee esim. kuvaamiseen. Kuvia ei voi ottaa liikaa. Kuviin on hyvä toisinaan laittaa esim. mittatikku ja ottaa niitä eri aikoina, eri kulmista jne. Hyvin useasti nämä kuvat ovat merkittävässä roolissa mikäli asia päätyy riitaisaksi.

13.1.2022 Hans Kivimäki, OTM